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当市场上的豪宅挂牌量增多时，第一时间浮现的疑问往往都是：“高净值人士都开始抛售资产了，这是否意味着整体经济正在变差的信号？”
PropertyGuru的最新数据显示，在价格超过100万令吉的高端住宅领域中，多个核心区域确实出现挂牌量上升的现象。
尤其柔佛，数量按年增长高达19.4%，是全马增幅最高的州属；吉隆坡则按年上升7.1%；雪兰莪也呈现轻微上扬的趋势。
然而，在业界人士看来，这并非经济衰退前兆，而是一次精准的调仓，一场由大型基建发展、资金流动，以及高净值人群资产重新布局所驱动的结构性调整。
需求未减 方向在变
在全球资金环境仍充满不确定性的背景下，高端房地产早已不只是居住产品，更是资产配置的一环。当外部变量出现变化，资金自然会重新寻找更具潜力与确定性的落点。
因此，市场看到的，不是“卖不动”，而是“在换手”；不是需求消失，而是正在转移。豪宅市场的热度正逐步从传统核心区，扩散至具备基建红利与价格优势的新兴区域。
换句话说，谁掌握了人口流向、交通节点与发展节奏，谁就更有机会成为下一轮高端住宅的价值承接点。
柔佛雪隆区转售量升温
豪宅市场重新洗牌
在宏观环境仍充满不确定性的当下，高端房地产市场的一举一动，往往被视为观察经济走向的重要风向标。当挂牌量上升，外界第一时间联想到的，往往是“需求转弱”或“资产抛售”。
然而，数据背后呈现的，未必是简单的冷暖变化，而更可能是一场正在进行中的结构性调整。
根据PropertyGuru最新数据观察，在价格超过100万令吉的高端住宅领域，包括服务式公寓、公寓和共管公寓，多个核心区域确实出现挂牌数量上升的现象。
柔佛按年增长达19.4%，为增幅最高的州属；吉隆坡按年上升7.1%；雪兰莪则呈现轻微上扬趋势。
非突然供应激增
但大马PropertyGuru与iProperty董事经理维克西塔萨南表示，虽然三大市场挂牌量按年增加，但整体供应仍与2025年水平相近，显示市场属于正常的转售流动，而非突然供应激增。
这意味着，当前市场更像是正常的转售流动与资金再配置，而非恐慌性抛售。
换言之，豪宅市场并没有“降温”，而只是在重新洗牌，需求没有消失，只是正在转移，价值也会随之重塑。
价格走势稳 市场未松动
从价格层面来看，豪宅市场并没有出现明显回调。
维克指出，市场并没有出现大家以为的“买方市场”。卖家也没有大幅降价求售，反而多数选择继续持有，慢慢等合适的买家。
“今年上半年消费者情绪调查（CSS）显示，高收入群体的财务状况仍稳健，加上我国2025年经济增长4.9%，基本面稳定，这也让卖家更有信心维持原有叫价。”
在供需情况上，雪兰莪、吉隆坡和槟城的市场表现稳定。每个挂牌单位的浏览量分别上升13.2%、4.5%和2.3%，显示买家兴趣增加，市场正逐步消化这些转售单位。
柔佛是唯一短期挂牌增长较快的州属，看似供应增加，但主要受柔新经济特区和RTS捷运带动，许多业主趁机挂牌，并不代表买家减少或市场转弱。
利率未引发急售
谈到利率的影响，维克认为豪宅市场受到的冲击并不大。
“一般来说，豪宅业主首付比例较高，贷款比例较低，而且手上通常还有其他投资，因此资金压力没有那么重，持有能力也比较强。”
在利率上升情况下，豪宅市场很少出现因无力还贷而急售的情况。消费者情绪调查显示，高收入家庭抗压能力较强，因此被迫卖房的可能性不高。
中低价市场 更易受冲击
根据过去经验，豪宅转售情况通常和整体经济表现有关。经济好的时候，企业赚钱多、投资回报高，有钱人更愿意买高价资产，豪宅需求自然增加。
如果经济放缓，通常是中低价房产先受影响，因为买家对利率和收入变化更敏感。相比之下，豪宅市场抗跌能力较强，受冲击较慢。
未来几个月，维克预计柔佛将继续领跑豪宅转售市场。随着柔新经济特区运作及RTS捷运接近完工，不少投资者希望在基建全面启用前，先买入次级市场的单位。
槟城方面，在轻快铁和矽谷岛（Silicon Island）计划推动下，浮罗池滑（Pulau Tikus）和峇都丁宜（Batu Ferringhi）等高端地区的转售活动预计会保持稳定。
“至于巴生谷，买家将更倾向成熟、保值力强的社区，如白沙罗岭和孟沙。郊外岭花园因环境与交通兼顾，也有望吸引更多成交。”
转售多为持有期结束
根据大马国家银行数据，目前家庭财务压力和房贷不良贷款仍在可控范围，市场未出现豪宅业主被迫大量出售的情况。
房地产估价师陈飞霏表示，从市场情况来看，高端住宅的转售挂牌确实有所增加，特别是2016年至2020年落成的高层住宅项目。
“当年不少单位是投资者买来持有的，如今过了几年，进入一个比较常见的‘持有期结束’阶段，因此开始有人出售。”
她也认同，这种情况并不像是因为财务压力被迫卖房，更像投资者持有多年后，开始换资产、重新安排投资组合，也是房市中常见的资产轮替现象。
“有些投资者也把资金从回报较低的豪宅住宅，转向工业、商业或海外市场，因为这些领域被认为更有增长潜力。”
集中成熟高端区
这种现象主要集中在一些成熟的高端住宅区，例如吉隆坡城中城（KLCC）、白沙罗岭、孟沙、满家乐（Mont Kiara）、帝沙城市公园（Desa ParkCity），以及依斯干达经济特区（Iskandar Malaysia）。
“吉隆坡核心区因高层住宅投资者比例较高，转售挂牌较活跃；依斯干达经济特区的转售增加，则与早期外国买家进入市场及跨境经济变化有关。”
她强调，这并不是所有豪宅都出现的情况，像一些持有率较高、以自住为主的成熟社区独立屋，整体供应仍然相当稳定。
外国业主脱售旧楼
至于卖家结构，目前市场上挂牌出售的豪宅，多数来自本地投资者、企业以及高净值人士。这些业主大多在过去几个房地产发展周期中购入单位。
同时，也有一部分外国业主选择出售早期购入的项目，尤其是几年前落成的项目。由于历史上投资者比例较高，在许多核心高层豪宅项目中，自住业主占比反而较低。
谈到持有成本，陈飞霏表示，这确实是业主考虑的因素之一，但通常不是出售的主要原因。
“目前利率已较加息周期稳定，压力有所缓解。不过，豪宅公寓管理费较高，会影响租金回报，而门牌税和地税相对房产价值仍属较低。”
“对于高杠杆投资者来说，融资成本确实会影响整体投资表现，但目前并没有看到因为持有成本压力而出现大规模抛售的情况。”
买家行为在改变
在需求方面，豪宅市场其实还是有买家的，只是买家现在变得更谨慎、更理性。和过去相比，他们会更看重价格是否合理，以及租金回报是否吸引人。
从买家的情况来看，本地高净值人士仍然是豪宅市场的主要买家。
相比2018年以前，外国买家的需求变得更加谨慎，这和签证政策、汇率变化，以及国际经济和政治环境都有关系。
陈飞霏指出，现在的外国买家，大多是为了自住或长期持有，而不是像以前那样短期投资。
部分项目开始调整叫价
如果和2020年至2022年疫情期间相比，现在豪宅的转售挂牌确实明显增加。当时因为冠病疫情影响，市场交易整体比较慢，很多买卖都暂停下来。
不过，如果再往前看，与2015年至2018年那一轮豪宅供应过多的时期相比，目前市场其实稳定得多。
陈飞霏指出，目前并没有迹象显示吉隆坡核心区出现严重的供应过剩。同时，一些较早落成的高层住宅项目，现在也开始面对新项目的竞争。
“许多新盘主打品牌概念或生活方式设计，因此在市场更有吸引力，这也影响了旧项目的转售数量和价格表现。”
在价格方面，一些项目确实开始调整叫价，特别是较旧的豪宅高层项目、直接面对新盘竞争的项目，以及面积较大的单位。
她说，像超过3000平方尺的大户型，本来潜在买家就比较少，所以成交速度通常也会比较慢。
“不过，在吉隆坡城中城核心区，地段好、管理完善的项目价格仍然稳定。当前豪宅市场已明显分化，优质项目表现较好，而较旧或普通项目则较难出售。”
柔佛-基建带动热区转移
从区域来看，豪宅转售并不是全国一起升温，而是集中在有大型基建支持的城市。
以柔佛为例，市场明显受到柔新经济特区（JS-SEZ）和即将完工的柔新捷运系统（RTS Link）带动，使振林山（Gelang Patah）成为关注焦点，房源浏览量几乎翻倍，增长主要出现在2025年下半年，并在11月达到高点。
“振林山是柔新经济特区核心区，2025年前9个月已吸引911亿令吉投资，带来高收入就业机会，并带动当地豪宅买卖与租赁需求。”
新山百万镇（Permas Jaya）也成为热门选择。这里距离武吉查卡（Bukit Chagar）RTS车站仅10至15分钟车程，相比市中心高价新盘，入门价格更亲民，因此吸引不少注重性价比的豪宅买家。
至于新山市区，虽然整体浏览量依然最高，但增长已经放缓，按年只上升1.4%。
槟城-回归传统高端区域
“随着市中心房价不断上涨，越来越多本地买家开始把目光转向周边价格更合理的区域。”
在北马，槟城豪宅需求开始集中在特定地区。随着槟城轻快铁珍珠线（Mutiara Line）和北岸高速大道（NCPR）等基建推进，买家目光再次回到传统高端社区。
数据显示，浮罗池滑（Pulau Tikus）这个老牌富人区，浏览量按年增加52%，叫价上涨7%。作为传统富人区，加上未来轨道交通利好，仍是高净值人士的热门选择。
峇都丁宜（Batu Ferringhi）高端转售单位浏览量更是翻倍增长。随着交通改善，这里正从旅游区转型为可长期居住的海边住宅区。
至于葛尼道（Gurney Drive），豪宅叫价上涨3%。由于地段本身稀缺，加上海滨发展持续进行，这个区域依然保持强劲吸引力。
巴生谷-成熟社区更受青睐
在巴生谷，买家的选择也很明显。他们更喜欢成熟、交通方便、生活机能齐全的社区，而不是刚推出的大型新发展区。
截至今年1月，郊外岭花园（Taman Desa）浏览量按年大增72%。这里环境清幽，又靠近隆芙大道（KL- Seremban Highway）和新班底大道（NPE），交通便利，因此越来越受欢迎。
白沙罗岭（Damansara Heights）依然是高端地段代表，浏览量上升68%，叫价也上涨1.8%。对不少高净值人士来说，这里仍然是保值性强、风险较低的“安全选择”。
另外，白沙罗达迈（Damansara Damai）叫价上涨4.5%，也说明高端地区周边开始受到带动，出现价格外溢效应。
高收入群体信心仍稳
那么，现在的市场到底是正常调整、价格回调或经济变差的信号？
维克认为，目前更像是市场在重新调整方向，而不是出现衰退警报。整体氛围虽然谨慎，但仍然偏向乐观。
根据2026年上半年大马消费者情绪调查，高收入家庭财务信心仍强，加上2026年经济预计增长4.0%至4.5%，整体需求依然稳定。
他指出，未来要关注的指标包括股市表现、外资流入以及产业发展协同效应，这些都会成为影响豪宅市场走向的关键因素。
股市先热 豪宅后升
研究发现，在吉隆坡、雪兰莪和槟城这些富裕地区，股市表现通常会比豪宅市场早走一步，大约领先3到6个月。
“如果富时吉隆坡综合指数（FBM KLCI）朝2027年1850点的目标前进，投资者赚钱后，往往会把部分资金转去买豪宅，这种‘财富效应’会推高需求。”
另外，2025年上半年大马批准投资总额达到1903亿令吉，其中不少是科技和制造业项目，尤其集中在槟城和柔佛。
“这些投资会带来外籍专业人士和跨国公司员工，从而带动高端住宅的租赁和买卖需求。”
豪宅需求重新分布
同时，柔佛柔新经济特区内的数据中心和先进工业园发展，也正形成新的“财富走廊”，让原本不太受关注的地区，逐渐成为豪宅需求的新热点。
他总结，大马豪宅市场并未出现恐慌或明显下跌，而是在基建与资金流动带动下进入调整阶段，变化主要集中在特定区域。
三大指标观察市场走向
整体来看，豪宅挂牌增加未必代表经济变差。在很多市场里，高端房地产往往会更早出现变化，因为这类买家通常资金实力较强，也更积极调整自己的投资组合。
所以，陈飞霏直言，要判断市场情况，不能只看挂牌数量，还要看实际成交价格、交易情况，以及融资贷款环境等因素。
展望未来，随着2019年至2023年落成的一批项目逐渐过了最初的持有期，市场上的转售挂牌预计会慢慢增加。
她认为，这其实是房地产市场发展过程中很常见的现象。不过，这一波挂牌规模预计不会像2015年至2017年那样，出现明显的供应过多情况。
衡量供需变化
若要判断现在只是短期调整，还是市场出现更大的变化，可以留意几个重要指标：
第一、已落成豪宅的库存数量
如果库存越来越多，可能代表供应压力正在增加。其次是吉隆坡城中城等核心高端地区的租金回报率，因为这会影响投资者是否愿意继续买入。
第二、拍卖房产的数量和拍卖底价的变化
这些指标可反映市场是否出现财务压力。若拍卖数量增加，可能意味着部分业主资金紧张；同时，高价住宅贷款审批情况及外国买家参与度，也会影响豪宅市场。
第三、新豪宅项目的销售速度
若新高端项目销售良好，说明需求稳定，价格有支撑；若销售放缓、库存增加，开发商可能通过折扣促销，也可能对次级市场价格形成压力。
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2026年4月23日
报道：陈美玲
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Source: https://www.enanyang.my/news/20260413/Property/1219708
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